万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(z身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么hǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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